ישראלי ממוצע עוברת לפחות פעם אחת בחייו הליך של רכישת דירה. קניית דירה נחשב לצעד כלכלי משמעותי ומורכב מאוד אשר יכול להכיל לא מעט סיכונים יחד עם זאת, במידה ועושים את ההליך כמו שצריך, פונים לאנשי מקצוע נכונים ביותר אשר מבינים את היכולות שלכם למול הרצונות ויגישו לכם כל הצעה שתתאים במיוחד עבורכם. במידה והליך זה לא מתבצע באופן מקצועי ויסודי אתם נתונים לסיכון גבוהה אף יותר מאשר בסיטואציה בה תתנו לאנשי מקצוע חזקים ללוות אתכם עד הקניה.
תהליך קניית דירה הינו ארוך ומלווה במיסים בגין הרכישה, לפני שקונים דירה חשוב לבדוק את סביבת הדירה ולא רק את הדירה עצמה.
אזור הדירה, האם הדירה קרובה לאזור מסחרי, מה טיב האוכלוסיה השוכנת שם כיום, האם יש צפי לשינויים ותוכניות להתחדשות עירונית וכמובן האם האזור רלוונטי למה שאתם מחפשים.
בנוסף, יש לבדוק את תשריט הדירה בטאבו ולראות שאכן הבניה חוקית ואין כל אזור נוסף שקיים בדירה ולא מצוי בתשריט.
לאחר שמצאתם דירה באזור מבוקשכם, בקשו לראות נסח טאבו ולוודא שהבעלים שרשום שם הוא אכן הבן אדם איתו אתם מתנהלים וכמובן שאין הערת אזהרה נוספת על הנכס.
מומלץ לקחת שמאי מקרקעין שיתן לכם את התמונה המלאה על הנכס ומה השווי העדכני ביותר עבורו
שלב הבא הוא שלב חתימת זכרון דברים-מהו בעצם זכרון דברים?
זיכרון דברים הוא חוזה הנפוץ בקרב הציבור כתחליף ראשוני לחוזה מסודר, ומטרתו לסכם משא ומתן ראשוני בנוגע לעסקה הנרקמת בין הצדדים. מבחינה משפטית, המושג זיכרון דברים מתאר מצב עובדתי, בו מחד הצדדים הגיעו להסכמה על פרטים מסוימים ומאידך ברור לצדדים שבהמשך יערך חוזה סופי.
לעיתים זיכרון הדברים הוא חוזה לכל דבר, אשר כפוף לדיני החוזים ומחייב את החותמים עליו ככל חוזה אחר.
ההחלטה לחתום על זיכרון דברים (מצדו של הרוכש) מגיעה מהרצון ‘לשמור’ את הנכס כשמדובר בדירה או בית בגדר ‘מציאה’.
על ידי חתימה על זיכרון דברים, הרוכש יכול להיות סמוך ובטוח כי הנכס שהוא מעוניין בו לא יימכר לאדם אחר. חשוב לדעת שעורכי דין לא ממליצים על חתימת זיכרון דברים ללא נוכחות משפטית בזמן החתימה.
כפי שצויין, בתהליך רכישת דירה יש מיסוי על פי חוק מיסוי מקרקעין.
המיסים העיקריים הינם- מס רכישה ומס שבח.
מהו מס רכישה:
מס רכישה הוא מס ישראלי המשולם על רכישת זכות במקרקעין. מס רכישה אינו קבוע, ותלוי באופן ישיר בגובה העסקה ובסוג הנכס. כמו כן, מס רכישה מהווה אחוז מסוים מגובה העסקה, במקרים מסוימים מחושב באופן מדורג. פעם בשנה מעדכן משרד האוצר את שיעור המס ומדרגותיו בהתאם לעליית המדד.
מהו מס שבח:
מס שבח מקרקעין הוא מס המוטל על רווח הון הנובע ממכירת מקרקעין בישראל.
המס בוחן את השבח (רווח) שנוצר לאדם בעת ביצוע עסקה, דהיינו התמורה אותה הוא מקבל (או במקרים חריגים התמורה אותה הוא אמור לקבל בהתאם לשווי השוק של הנכס) אל מול המחיר ששילם בעת רכישת הנכס והשבחות אשר בוצעו במהלך תקופת ההחזקה בנכס.
הליך קניית דירה מלווה לרוב בלקיחת משכנתא
בישראל מקובל מאוד לרכוש דירה באמצעות משכנתא, כשמאחורי צעד זה יש הגיון כלכלי רב: במקום לשלם שכר דירה חודשי של כמה מאות דולרים, כדאי לקחת הלוואה מהבנק, להתאמץ עוד קצת ולרכוש דירה, שתהיה כולה בבעלותכם. במילים אחרות, שכר דירה הוא הוצאה, ורכישת דירה היא השקעה.
המשכנתא היא הלוואה לרכישת דירה או נכס, הניתנת לפירעון במשך תקופה ארוכה של עד 30 שנה. הלוואת המשכנתא הניתנת כנגד שעבוד הנכס, שעבוד שמסתיים כאשר ההלוואה נפרעת במלואה.
הבנקים משווקים סוגים רבים של משכנתאות, הנבדלות זו מזו בכמה פרמטרים: סוג ההצמדה (למדד, לדולר או לריבית הפריים), סוג ההלוואה (בריבית קבועה או בריבית משתנה) ובמסלולי הפירעון. בחירת מסלול ההצמדה חייבת להיקבע בהתאם להכנסותיו של הלווה.
כלומר- לפני שניגשים לבנק לבקש משכנתא חשוב לשים לב מהם ההכנסות שלכם וכמה הון עצמי נמצא בידכם. מומלץ להתייעץ עם מומחים במימון עסקאות מסוג זה שיתנו לכם את האפשרויות הטובות ביותר בהתאם ליכולות שלכם. אם הכנסתכם צמודה למדד, הגיוני שייקח הלוואה צמודת מדד. אם, להבדיל, יש לכם הכנסות דולריות, מן הראוי שתשקלו ליטול הלוואה דולרית.
למעשה, המסלול הדולרי נפוץ בעיקר בקרב תושבי חוץ ורק מעטים מקרב תושבי ישראל משתמשים במסלול זה.
גם מסלולי הפירעון צריכים להיקבע לפי כושר ההחזר. לבנקים יש תוכניות רבות ומגוונות, כאלה המאפשרות דחיית תשלומי הקרן, תשלום מופחת של הקרן בראשית תקופת ההלוואה והגדלת התשלומים בהמשך. גם כאן יש משקל רב לתזרים ההכנסות של הלווה.
לזוגות צעירים, שרמת הכנסתם נמוכה, אך הם מצויים על מסלול מקצועי המבטיח שיפור בהכנסות בהמשך, כדאי ורצוי לשקול נטילת הלוואה עם החזרים נמוכים בהתחלה וגדלים עם הזמן.
שאלת כושר ההחזר היא אחת החשובות ביותר שיש לשאול טרם לקיחת משכנתא, וזאת בעיקר לנוכח משך הזמן הארוך של העסקה. הכלל המקובל הוא- שסכום הפירעון החודשי יכול להגיע עד לסכום של שליש מההכנסה המשפחתית נטו. שיעור גבוה יותר עשוי לגרור קשיים בפירעון, בהנחה שאין מקורות הכנסה אלטרנטיביים
זיכרו- הליך רכישת דירה אינו פשוט כלל לכן מומלץ להעזר בעו”ד, מתווך ושמאי אשר יתנו לכם פרספקטיבה שונה על הנכס ויראו מהצד המקצועי מה הנתונים המדוייקים. בנוסף לכל הם ילוו אתכם במהלך הרכישה לכל שאלה.
